The Blog

kniha

REALITNÝ SLOVNÍK

 

Apartmán – 1. označenie nebytového priestoru predávaného na bývanie v bytovom projekte. 2. byt určený na rekreáciu.
1. Developeri používajú toto označenie na byty, ktoré nevyhoveli svetlotechnickým podmienkam a neprepúšťajú dostatok svetla podľa noriem. Alebo takto označia priestory, ktoré boli v projekte schválené ako administratívne, no napokon ich ponúkajú na bývanie. Ďalšou príčinou vzniku apartmánov je rozdeľovanie väčších bytov na menšie počas výstavby. Apartmány sú väčšinou lacnejšie a právnická osoba si môže z ceny odpočítať DPH, no problematické je prihlasovanie trvalého pobytu.

 

Anuitná splátka – pravidelná splátka úveru dohodnutá v zmluve, spravidla mesačná, ktorej časť tvorí splátka úveru a časť splátka úrokov.

Ateliér – priestranný presvetlený byt. Ide o byty, ktoré vznikli najčastejšie prestavbou podkroví v starších domoch, vyznačujú sa aj otvorenou dispozíciou.

Byt – Byt je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Bonita klienta – schopnosť klienta splácať pohľadávku banky.

Brownfield – „hnedé územie“. Lokality blízko centier veľkých miest, ktoré v minulosti už boli zastavané a slúžili pre fabriky a sklady. V súčasnosti sa prestavujú na moderné výrobné haly a najmä centrá bývania, kancelárií a obchodov, diskusiu vyvoláva prípadné zachovanie pôvodných priemyselných objektov. Na Slovensku, žiaľ, dochádza väčšinou k búraniu týchto objektov.

Built-to-suit – výstavba priamo podľa požiadaviek konkrétneho klienta. Opakom je špekulatívna výstavba.

 

Dlžník – osoba zaviazaná banke splatiť pohľadávku.

Dodatočné zabezpečenie hypotekárneho úveru – dodatočné zabezpečenie úveru, zvyšuje bonitu klienta.

Developer – hlavný investor. Developer je spoločnosť zastrešujúca výstavbu, ktorá sa o projekt investičnej výstavby „stará“ od štádia príprav (kúpa pozemku/projektu, vyjednávanie s mestom, architektonické riešenie), cez zabezpečenie financovania a výstavby až po samotný predaj, resp. prenájom. Niekedy sa zamieňa s investorom.

 

Druhy pozemku – Pre účely evidovania v katastri sa rozlišujú len tieto druhy pozemkov:  orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávne porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria a ostatné plochy.

Exekučná činnosť – nútený výkon súdnych a iných rozhodnutí exekútorom v zmysle zákona č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov („Exekučný poriadok“).

Exekučný príkaz – je príkaz vydaný exekútorom na vykonanie exekúcie niektorým zo spôsobov ustanovených Exekučným poriadkom.

Exekučný titul – znamená vykonateľné rozhodnutie súdu, ak priznáva právo, zaväzuje k povinnosti alebo postihuje majetok. Exekučným titulom je, okrem iného, aj rozhodnutie osvedčené ako európsky exekučný titul, vykonateľné rozhodnutie rozhodcovského súdu, notárska zápisnica obsahujúca právny záväzok a vyznačenie oprávnenej a povinnej osoby, právneho dôvodu, predmetu a času plnenia, ak povinná osoba v notárskej zápisnici s vykonateľnosťou súhlasila, osvedčenie o dedičstve alebo rozhodnutie príslušných orgánov Európskej únie.

Extravilán  – nezastavané územie v rámci hraníc sídla.

Equity – vlastné zdroje developera v projekte. Pri spustení projektu vyžaduje banka od developera presale/prelease a okrem toho aj vlastné zdroje tak, aby nefinancovala celý projekt. V dobrých časoch sa podiel vložených vlastných zdrojov znižuje a banky do projektu vkladajú viac peňazí. V časoch krízy naopak požadujú väčší vklad od developera. Nemusia to byť len finančné zdroje, ale napríklad aj nehnuteľnosti a iný majetok developera.

 

Feasibility study – štúdia priechodnosti projektu najmä z finančného hľadiska.

 

Geometrický plán – je podklad k niektorým právnym úkonom. Je potrebný ak sa právny úkon týka len časti nehnuteľnosti, zmeny hraníc pozemkov a podobne. Napríklad pri rozdelení pozemkov, aby bolo jasné kadiaľ vedie novovzniknutá hranica, atď. Geometrický plán musí byť autorizačne overený autorizovaným geodetom a úradne potvrdený správou katastra ktorá eviduje dotknuté nehnuteľnosti. Úradné overenie znamená, že pôvodný stav podľa geometrického plánu vychádza z platných údajov katastra.

Hodnota nehnuteľnosti – podkladom pre určenie hodnoty nehnuteľnosti bankou je znalecký posudok súdneho znalca z odboru oceňovania nehnuteľností.

Hypotekárny úver – špecifický druh úveru, poskytnutý účelovo, na investície do nehnuteľnosti a zabezpečený nehnuteľnosťou, ďalej HÚ.

Holobyt – v zásade marketingový pojem určujúci, v akom štádiu je nový byt. Holobyt zväčša znamená, že v byte sú dokončené podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Klient si ešte musí dorobiť podlahy, sanitu, niekedy aj kompletne vymaľovať. Opakom je štandard

Intravilán  – je súhrnné označenie pre zastavané plochy obcí, poprípade pre zastavané plochy a plochy určené k zástavbe. Zahrňuje samotné zastavané plochy a k nim priliehajúce plochy, záhrady, komunikácie, súkromnú a verejnú zeleň, toky a vodné plochy. V takomto prípade je hranica medzi intravilánom a extravilánom obvykle vedená po spoločnom vonkajšom obvode zastavaných a priliehajúcich plôch. Do intravilánu obvykle nie sú zahrnuté osamelé budovy, menšie osady, osamotené priemyselné a poľnohospodárske budovy či areály.

IS – inžinierske siete. Potrubia (voda, kanalizácia, plyn), cestné komunikácie a káble (vysokého/nízkeho napätia a verejného osvetlenia) na pozemku. Vyžadujú samostatné SPÚR aj KR. O IS je potrebné sa zaujímať najmä pri kúpe stavebného pozemku na výstavbu rodinného domu, niektoré obytné zóny totiž nemajú IS ešte vybudované, skolaudované alebo nie sú inak v poriadku (napr. nie sú sprevádzkované).

 

Kolaudačné konanie – kolaudácia, činnosť stavebného úradu smerujúca k vydaniu KR. Po dokončení realitného projektu požiada investor o vydanie KR, čím začína kolaudačné konanie. V rámci neho úrad skúma predložené dokumenty a to, či im stavba zodpovedá.

 

KR – kolaudačné rozhodnutie. Rozhodnutie o užívaní stavby (kolaudácii) umožňuje vlastníkom, resp. prevádzkovateľom objektu tento prevádzkovať. Po vydaní a správoplatnení KR (čiže opečiatkovaní právoplatnosti na úrade) sa zvyknú postupne odovzdávať IS do užívania, nové byty do rúk vlastníkom, prípadne komerčné priestory nájomcom. Po vydaní KR sa vo viacerých rezidenčných projektoch vyžaduje doplatenie kúpnej sumy konkrétneho bytu, ak bolo jeho financovanie nastavené na viacero platieb viazaných na konkrétnu fázu výstavby. V KR môžu byť stanovené chyby a nedorobky a stanovený termín na ich odstránenie staviteľom.

 

Kataster nehnuteľností – je zoznam a popis všetkých nehnuteľností nachádzajúcich sa na jednom katastrálnom území a právach k ním (vlastnícke, záložné, nájomné práva).

Katastrálne územie – je zoskupenie pozemkov, ktorých údaje sú evidované spolu a (čiastočne) nezávisle na ostatných častiach. Často je jedna obec na jednom katastrálnom území, ale v prípade, že sa obec/mesto postupne spájala z ďalšími obcami (prípad mesta Bratislava a jej častí P. Biskupice, Rusovce…) ale aj napriek zlúčeniu, katastrálne územia zostávajú zachované a sú samostatne evidované.

Kancelárska budova – Budova používaná primárne na komerčné aktivity, ako napríklad na administráciu a kancelárske služby.

Katastrálna mapa – je mapa veľkej mierky, ktorá zobrazuje všetky nehnuteľnosti v katastrálnom území s vyznačením čísla nehnuteľnosti a druhu pozemku. Katastrálne mapy sa vytvárajú v rozličných mierkach, v zastavanom území (intraviláne) sa používajú katastrálne mapy v mierke 1:1000 alebo 1:2000. Mimo zastaveného územia obce (extravilán) sú to najčastejšie katastrálne mapy v mierke 1:5000 (ale nie je to pravidlo).

Katastrálny operát – ú všetky listiny a dokumenty z jedného katastrálneho územia.

Kvitancia – Listina, ktorou veriteľ (ten, čo peniaze požičiava) potvrdzuje dlžníkovi, že tento dlh splatil. Kvitancia sa vystavuje napríklad pri úveroch zabezpečených záložným právom k nehnuteľnosti. Ak dlžník úver splatí, banka je povinná vystaviť kvitanciu, na základe ktorej kataster nehnuteľností vykoná výmaz záložného práva.

List vlastníctva – doklad obsahujúci všetky verejné informácie o jednej parcele (vlastníci, rozmery, účel využívania). Zároveň obsahuje informácie o obmedzení v nakladaní s nehnuteľnosťou (hypotéka, povinnosť strpieť napr. obecný vodovod na pozemku … ). Je vhodné, preštudovať ho pred kúpou nehnuteľnosti. Na jednom liste vlastníctva môže byť zapísané viaceré nehnuteľnosti tých istých vlastníkov.

Lomový bod – je bod, v ktorom sa lomí hranica územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranica vymedzená právom k nehnuteľnosti, hranica držby, hranica druhov pozemkov alebo rozhrania spôsobu využívania pozemkov.

Loft – loftový byt. Veľký byt, ktorý vznikol prestavbou nevyužívaných hál, fabrík alebo iných priemyselných priestorov. Byty majú vysoké stropy, neomietnuté steny priznávajú konštrukciu. Vznikajú najmä prestavbou brownfieldov.

 

Parcela – je “pozemok” s jedným alebo viacerými vlastníkmi, zapísaný na jednom liste vlastníctva a na rozdiel od pozemku má určený tvar, polohu a pridelené parcelné číslo.

Property management – Aspekt trhového odvetvia s nehnuteľnosťami zameraný na marketing, prenájom, manažment a údržbu cudzieho majetku.

Property manager – Človek zodpovedný za manažment cudzích nehnuteľností za odmenu. Povinnosti zahŕňajú vyberanie nájomného, údržbu nehnuteľnosti a účtovníctvo.

Prenajímateľ – Strana, ktorá prenajíma nehnuteľnosť.

 

PD – projektová dokumentácia. Základný dokument pri novej výstavbe, ktorý obsahuje konkrétne detaily projektu, a na základe ktorého sa v prvej fáze získavajú jednotlivé povolenia a následne sa objekt stavia. Ide o súbor architektonického riešenia, technickej správy a projektov jednotlivých projektantov.

 

Preberací protokol – spisuje klient (kupujúci/nájomník) pri preberaní priestorov. V ňom spíše prípadné nedostatky, ktoré v priestore objavil a s odovzdávateľom (investorom) dohaduje termín ich odstránenia.

 

Presale – predpredaj. Uvádza sa najmä pri rezidenčných projektoch, uvádza zazmluvnené nehnuteľnosti ešte pred štartom výstavby. Napríklad financujúce banky pri poskytovaní úveru na financovanie projektu vyžadujú od developera určitý predpredaj bytov, teda zložené zálohy klientov alebo inak vydokladovaný záujem klientov o konkrétny projekt.

 

Poistenie nehnuteľnosti – pri zabezpečení HÚ banka požaduje uzatvorenie poistnej zmluvy proti poškodeniu a zničeniu stavby a vinkuláciu poistného plnenia v prospech banky, môžu žiadať poistenie nehnuteľnosti až do výšky jej hodnoty stanovenej súdnym znalco

Rekreačný apartmán – byt primárne určený na oddych, ako druhé bývanie. Rekreačné apartmány sú klasické bytové jednotky, avšak postavené za účelom rekreácie. Budujú sa najmä v prírodne atraktívnych lokalitách, v horách, či pri aquaparkoch. Majiteľ rekreačného apartmánu ho môže sám alebo prostredníctvom správcovskej spoločnosti prenajímať, potom sa o tržbu z prenájmu delí so správcom, či developerom projektu rekreačných apartmánov.

 

ÚPI – územno-plánovacia informácia. Dokument vydávaný príslušným stavebným úradom, informujúci o pravidlách pre určité územie alebo konkrétny pozemok.

 

ÚP zóny – územný plán zóny. Podrobnejší dokument než ÚP, ktorý prísnejšie špecifikuje priestorové usporiadanie a funkčné využitie konkrétneho územia. V porovnaní s ÚP je ÚP zóny pre investora záväzný.

 

ÚR – územné rozhodnutie (rozhodnutie o umiestnení stavby). Dokument potrebný pre akúkoľvek výstavbu nového objektu, ktorý presne špecifikuje využiteľnosť územia a približné objemy a plochy. Po vydaní a správoplatnení územného rozhodnutia developer žiada o SP. Približný časový horizont od vydania ÚR po štart výstavby je zhruba jeden až dva roky. Pri jednoduchších stavbách (napr. pri rodinných domoch)  je možné zlúčiť územné so stavebným konaním.

 

ÚŠ – urbanistická štúdia. Nezáväzný dokument, ktorý rieši plánovanú výstavbu v určitom území. Slúži len ako podklad pre zmeny a doplnky územného plánu.

 

Úverová zmluva – obsahuje obchodné podmienky banky, najmä výška úveru, spôsob zabezpečenia, typ úrokovej sadzby, poskytnutie štátneho príspevku, lehota splatnosti, spôsob čerpania a splácania úveru, práva a povinnosti zmluvných strán a podobne. Po podpise úverovej zmluvy a pri splnení podmienok na čerpanie HÚ poskytne banka klientovi úver.

 

Štátna bonifikácia – príspevok zo štátneho rozpočtu SR, ktorým sa rozumie percento, o ktoré štát znižuje výšku úrokovej sadzby z HÚ určenú v zmluve

Spoluvlastníctvo – vlastnícky právny vzťah viacerých osôb k tej istej veci. Rozlišujeme spoluvlastníctvo podielové a bezpodielové. Pri podielovom spoluvlastníctve má každý spoluvlastník určený podiel na vlastníckom práve k spoločnej veci, ktorý vyjadruje mieru účasti každého spoluvlastníka na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k celej veci. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vzniká iba medzi manželmi dňom uzatvorenia manželstva. Na rozdiel od podielového spoluvlastníctva nemá kvantitatívne určený podiel na vlastníckom práve k spoločnej veci.

 

 

yield – čistý percentuálny výnos z celkových nákladov. Používa sa najmä pri investíciách do kancelárskych budov, kde sa kupujúci zaujíma o yield. Napríklad pri celkových nákladoch na výstavbu objektu vo výške 1 000 000 eur a ročnom výnose očistenom o prevádzkové náklady vo výške 100 000 eur dosahuje yield 10 %. Ak sa o kúpu tohto biznis centra zaujíma realitný fond, sleduje primárne yield, teda ročný výnos. Kúpna cena sa preto stanovuje aj na základe tohto ukazovateľa, napríklad kupujúci chce zaplatiť 5-percentný yield, čiže za biznis centrum je ochotný dať 2 000 000 eur.

 

Zabezpečenie HÚ – úver je potrebné zabezpečiť tuzemskou nehnuteľnosťou zapísanou v katastri nehnuteľností (rodinný dom, byt, rekreačná chata, zainvestovaný stavebný pozemok, rozostavaná stavba a podobne), zriadením záložného práva k nehnuteľnosti a jej poistením proti poškodeniu a zničeniu.

Záložné právo – slúži na zabezpečenie úveru, v prípade neplnenia riadne a včas sa banka môže domáhať uspokojenia pohľadávky zo založenej veci; záložné právo banky musí byť vždy zapísané na prvom mieste v poradí záložných práv; výnimkou sú zákonom akceptované ťarchy, teda záložné právo v prospech stavebnej sporiteľne alebo v prospech Štátneho fondu rozvoja bývania.

Znalecký posudok – posúdenie hodnoty nehnuteľnosti súdnym znalcom, pre účely HÚ môže znalecký posudok vypracovať ktorýkoľvek súdny znalec z príslušného odboru.

Žiadateľ o poskytnutie HÚ – môže ním byť dospelý občan SR alebo cudzinec s trvalým pobytom v SR schopný preukázať účel použitia HÚ, splácať ho a poskytnúť požadované zabezpečenie.

 

Zdroj: https://reality.etrend.sk/realitny-slovnik.html